В течение последних десятилетий на рынке недвижимости царила непреложная аксиома: «новострой всегда ликвиднее вторички». Инвесторы вкладывались в котлованы, зная, что к моменту сдачи дома цена вырастет на 30–40%. Старый фонд рассматривался как уходящая натура с изношенными коммуникациями. Однако энергетический кризис и реалии 2024–2025 годов перевернули эту пирамиду. Мы наблюдаем уникальный рыночный феномен: качественный «бабушкин вариант» стал надежнее и желаннее, чем бизнес-класс в стекле и бетоне.
Инженерный код выживания
Почему так происходит? Ответ кроется в инженерной простоте старого фонда. Дома, построенные в середине XX века («сталинки», ранние «хрущевки» из кирпича), обладают так называемой «пассивной живучестью».
- Газификация. Наличие газа снимает критическую зависимость от электросети. В новостройке без света вы не можете даже вскипятить воду, в то время как в газифицированном доме жизнь продолжается в привычном ритме.
- Гидравлика и тепло. В старых районах часто используется открытая система теплоснабжения или гравитационная подача воды. Это позволяет сохранять тепло в чугунных батареях и воду в кранах (на нижних этажах) даже при остановке квартальных насосов подкачки.
- Стены. Кирпичная кладка толщиной 60-80 см работает как теплоаккумулятор, чего лишены современные монолитно-каркасные конструкции.
Новый взгляд на аренду и инвестиции
С точки зрения арендного бизнеса ситуация изменилась драматично. Арендаторы теперь голосуют кошельком за комфорт и безопасность, а не за дизайн лобби. Квартира с простым ремонтом в «сталинке», которая держит тепло сутки, сдается быстрее и дороже, чем стильная студия в модном ЖК, где при блэкауте отключается всё: от лифта и домофона до воды и отопления.
Инвестор, купивший «элитную» новостройку под сдачу, вынужден либо тратить огромные суммы на обеспечение автономности (EcoFlow, Starlink), либо терять доход из-за простоя. Более подробно об этом и аналитике цен на недвижимость мы рассказывали в главной статье нашего цикла, разбирая понятие «Индекса автономности».
Перспективы капитала
Для инвестора сейчас самое время пересмотреть стратегию. Вместо покупки квадратных метров «на вырост» в отдаленных ЖК, стоит присмотреться к ликвидному вторичному жилью в районах с плотной инфраструктурой. Такие объекты демонстрируют удивительную ценовую устойчивость. Когда ситуация с энергетикой стабилизируется, эти квартиры не потеряют в цене благодаря локации, тогда как переоцененные новостройки на окраинах могут просесть. «Сталинка» в центре сегодня — это консервативная, но самая безопасная гавань для сохранения капитала.
