Ипотечное кредитование - это действенный инструмент для развития строительного рынка Украины. Об этом дискутировали более ста профессионалов, во время круглого стола «Жилищное строительство как инструмент поддержки экономики Украины: налогообложение или ипотека ?!», организованном Конфедерацией строителей Украины (КСУ). Мероприятие прошло в онлайн и оффлайн-форматах.
«Строительная отрасль - самый мощный мультипликатор, решает комплекс социальных проблем и предоставляет толчок экономики в целом. Отрасль и население нуждаются в прозрачных правилах», - отметил президент КСУ Лев Парцхаладзе.
Он отметил, что есть несколько инициатив по реформированию финансовых взаимоотношений в отрасли. В частности, речь идет о предложенной Государственной налоговой службой инициативе о необходимости налогообложения операций, связанных с институтами совместного инвестирования (инвестдоговоры).
«По нашей оценке, в нынешних условиях это снизит объемы ввода жилья и повысит цену квадратного метра. С другой стороны, Минфином анонсированы новые инициативы по стимулированию ипотечного кредитования в Украине. Ипотека - очень важный рычаг», - отметил Парцхаладзе.
Еще в марте КСУ провела Ипотечный форум. Тогда ипотечная ставка колебалась от 18 до 24%. А уже в сентябре опустилась ниже 13% годовых. Однако, Украина нуждается, на первом этапе, в снижении ипотечной ставки до 8-10%.
«Во время форума мы определили нужны механизмы и инструменты, для запуска успешной ипотеки в Украине: снижение первичного ипотечного взноса с нынешних 25% до 10%, ориентация при предоставлении ипотеки нужно на доход всей семьи, а не только человека, который оформляет кредит. Также нужно создать условия защиты прав кредиторов, в частности целесообразным считаем использование механизмов страхования объектов и внедрение инструментов эскроу счетов», - очертил круг вопросов круглого стола Лев Парцхаладзе.
Тимур Хромаев, председатель Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, подчеркнул, что Украина приводит финансовый сектор в соответствие с европейскими стандартами, поэтому изменения и на рынке первичной недвижимости актуальны как никогда.
«У строителей нет четкой системы финансирования этапов строительства и формирования четких контрактных отношений с людьми, которые пришли за покупкой недвижимости. Они не пришли за инвестированием в безоблачное будущее. Мы видим, что отсутствие учета объектов строительства, невозможность формирования первого актива этапе строительства создает очень большие риски того, что люди не получают жилье, перекладывают риски на инвесторов, с которыми они не могут справиться. Как регулятор в этом году получили мандат на надзор за ФФС и другими механизмами финансирования и рассматриваем это как одну большую проблематику. Мы считаем, что эти инструменты нужно рассматривать как временные, при этом не поддерживаем жесткую точку зрения налоговой. Нужна восстановление прозрачной системы взаимоотношений застройщика и покупателей, в том числе внедрение инструментов ограничения рисков - страхование, эскроу-счета и тому подобное. Поэтому мы поддерживаем законопроект Елены Шуляк о регистрации квартир в новостройках и рекомендации в отношении компаний по управлению фондами», - отметил Тимур Хромаев.
Эльвира Левченко, заместитель председателя правления Держмолодьжитло, рассказала о проблемах рынка на примере фонда, который более 20 лет реализует ряд программ, в том числе по ипотеке.
«Главная проблема - низкая платежеспособность, ведь мы работаем с госсектором, молодыми и многодетными семьями. В частности, если платеж по ипотеке больше сумме платежей за арендное жилье, то этот кредит будет проблемным. Также с 2019 году у нас увеличилось количество проектов, сдача которых затягивается по инициативе застройщиков. Это связано с нежеланием бизнеса попасть под НДС за проданные квартиры. Поэтому объект не вводится, пока не будет реализована последняя квартира», - отметила Эльвира Левченко. Из относительно положительных трендов чиновник назвала, что на фоне дефицита госфинансирования, за последние 4 года значительно активизировались муниципальные программы, которые таким образом поддерживают и населения, и локальных застройщиков.
Народный депутат Анна Бондарь обратила внимание на необходимость развития сектора арендного жилья.
«Пока практически вся государственная политика нацелена на то, чтобы развивать собственность. Эта модель всегда будет чувствительна к финансовым кризисам. При этом если решать проблему жилья не с целью получения прибыли, а для обеспечения крыши над головой, желательно развивать определенные городские программы по муниципальному арендному жилью. В городе Киев не строится муниципальное жилье вообще с 2007 года. В то время как в Европе это очень развита ситуация, в частности, в Австрии около 40% жилья является муниципальным, а с него 60% социальное жилье, и фактически ни один венец не может остаться без крыши над головой. Есть определенные инструменты в США, самой либеральной стране в мире, когда города или штата сотрудничают с девелоперами, чтобы обеспечить определенное количество квартир для социально незащищенных слоев», - отметила Анна Бондарь.
Сергей Мамедов, председатель правления Глобус Банк - член Совета директоров КСУ, отметил, что основной проблеме развития ипотечного кредитования, является тот факт, что первичный рынок жилья с точки зрения НБУ является более рискованным по вторичный, не говоря уже о потребительском кредитовании. Имущественные права по ипотеке НБУ не рассматривает как залог. Банки, которые уже выдают ипотечные кредиты на первичном рынке, имеют резервировать 10% суммы кредита, желающие выйти на рынок ипотечного кредитования - 20%.
«Согласно сводным данным НБУ, на сегодня средняя ипотечная ставка на вторичном рынке 14,9%, на первичном 18,2%. И разница в 3% объясняется тем, что во первичный рынок банки формируют резервы под вторичный нет. Пока кредитовать авто или товары экономически более выгодно, поэтому неудивительно, что не более десяти банков предлагают ипотечные кредиты», - рассказал Мамедов.
Из положительных трендов банкир назвал снижение учетной ставки НБУ до 6% и благоприятную ментальность. «Украинцы более склонны иметь собственное жилье, а не арендовать», - констатировал он.
По его мнению, для стимулирования ипотеки прежде всего необходимо определить понятие социального жилья.
«Все кредиты на жилье до, например, 1 млн грн, не требуют подтверждения уровня дохода, это значительно упростит получение. Люди ответственно относятся к погашению ипотеки. Вот цифры. Обычно банки выдают кредиты от 5 и более лет. Статистика нашего банка - на какой бы срок мы не выдавали, средний срок погашения 2,5 года. Если НБУ будет активно рефинансировать ипотечные программы - программа активизируется в разы. Можно ставить условия рефинансирования - например, готовность от 50%», - сказал он.
Андрей Журжий, основатель Смайл Девелопмент подчеркнул: «В законопроектах о регистрации новостроек я не поддерживаю идею о гарантированной доле, которую нельзя продавать до завершения строительства. А как юрист скажу, что любое ограничение лишь новая работа для юристов по поиску способов обхождения этих ограничений. Государство должно установить систему критериев для девелоперов готовых принимать участие в госпрограммах. А еще, например, в случаях, когда это первое жилье, государство должно компенсировать проценты».
Президент Ассоциации предприятий-строителей «Интеграл-Буд» - член Совета директоров, Владимир ЗУБИК подчеркнул, что именно доступная ипотека - лучшее лекарство для экономики: «Мультипликатор жилищного строительства - рекордные 11,5». Доступная ипотека решает целый ряд вопросов: увеличивает налоговые поступления, догружает банковскую систему, поддерживает отечественного производителя стройматериалов и привлеченных к проектам рабочих всех звеньев; обеспечивает граждан современным жильем и дает возможность решить больной вопрос устаревшего жилья, и тому подобное.
«Украина для развития требует прозрачных правил для строительной отрасли - прозрачных и понятных для покупателей, для строителей, для той же налоговой. Мы консолидируем все предложения от участников круглого стола», - резюмировал Лев Парцхаладзе.
